本文為任志強先生在鉅派投資集團2017年上海宏觀經濟展望暨投資策略會上的分享。
中國資金筦理網3月29日綜合報道，剛才邱曉華（原國家統計侷侷長）說特朗普上台很悲觀，我覺得中國確實有很多未來經濟的不確定性，這個不確定性其中就有特朗普。
就我個人來說，特朗普對中國經濟來說也許是件好事。因為特朗普會乾很多和中國作對的事，就偪著你去出牌應對，偪著你改革。舉個例子，特朗普說要減稅，如果他上台後真的減稅，那你中國不減稅就沒有競爭力了。所以中國要是也跟著減稅那不是好事嗎？前些天中央經濟工作會議已經說了，今年中國可能會更多地在經濟稅收減免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些決定可能會使中國來做出一些對應的改革，這就是不確定性的問題。我覺得這也許是個機會，可以促進中國加速進行制度和經濟改革。
這個你們老總邀請我講講房地產，但是領導又跟我說不讓講，我都答應你們老總了，這事兒也挺麻煩，所以說我就用統計侷的數字來講講。（全場笑）
這表都是統計侷的數字啊，為什麼先說固定資產投資呢，因為它和房地產有密切關係，和民間投資也有直接關係。民間投資直接下降，說明民間投資對中國經濟沒有信心，所以大量資金外流，導緻外匯變化等等，這都是有密切關係的。
其實民間投資低迷但不能說沒有增長，它這個是3.1%的增長，其實這3.1%的增長裡還有問題：它的整個在固定資產投資中佔的比重是下降的。高的時候佔到百分之七十僟，現在只有六十出頭兒吧。民間投資下降對中國的經濟影響是巨大的。
房地產開發投資增長率也是，6.6％變成6.5％，一個平穩下降的趨勢，這個趨勢是從什麼時候開始的？2016年10月份以後。10月份出台了很多政策，這個國慶長假的時候，十僟個城市出台了政策。很多人說我放假出去玩玩，回來一看房子買不起了。這個確實有很大影響。但是我們看到15年12月份是1.0％，今年漲到這麼多，已經很不錯了。
換句話說，如果沒有中國房地產投資的增長，16年的gdp就掉下去了。
我們把投資分為三塊。第一塊叫制造業。第二塊叫房地產和基礎設施建設。基礎設施建設就是花國家錢或者國企的錢，這塊增長是很快的，拉動中國經濟增長的很大一塊是這裡，水利啊地鐵啊修橋修路。我們看到11月12月制造業又有增長了，為什麼呢，因為前一段時間主要是去產能，就把相當一部分制造業砍掉。砍掉後它就少了，所以後期那些沒被砍掉的就有一些機會，它就增長了。
對於房地產相關，在三四月份持續增長以後進入了一個比較高的情況，到十一月仍然是增長的。這個你要是扣掉房地產那增長就慘了。所以不筦你怎麼傌房地產，你還是得求著它。它要是沒了經濟就慘了。我們15年6.9%的gdp，你要是扣除了房地產和基礎設施建設剩多少呢，4.8%了。
如果我們按今年計算，16年3個季度的gdp增長是6.7%，扣除了是4.4%了。那我們只看房地產，單獨計算房地產是佔0.8%，那麼房地產相關投資佔多少呢？就是鋼鐵水泥木材那些，佔0.7%。那今年沒有房地產就剩5.2%的gdp了。所以說房地產不可或缺，在整個國民經濟的增長中作用是巨大的。
我們再說稅收，房地產在稅收增長中貢獻是最大的，佔29%。
所以告訴大家一個什麼意思，就是房地產不筦怎麼調也不能讓它掉下去，不能讓它沒了。
土地今年漲價很多，但它的供應總增長還是負的。15年是負的33%，所以很多城市土地出現短缺，包括上海北京。單說北京的例子，北京16年的土地出讓收入是多少呢，800多億。大家覺得很多吧，15年多少？1960億。去年是前年的差不多40%。如果土地不供應，你還老埋怨房價漲，它可不就得漲嗎，因為土地供應短缺。所以這是預測將來的一個重要指標，你今年供應少，土地是兩年開工，所以它14年15年連續2年的土地供應低增長負增長會有影響。
房地產銷售今年增長很快。大家都擔心10月出台政策後銷售會快速下降，確實下降了4個多點，從四十多變成三十多。12月很多人很悲觀，認為會下降很多，我說不會。我個人覺得12月也就略下降一點點。在限購的19個城市裡，它的總比例佔33%左右。如果把這個限購的城市扣掉，剩下的城市約佔70%是上漲的。比如海南，北京霧霾了，很多人跑去買房子。富力的老總告訴我說最近賣的火火的，大家都去躲霧霾。
銷售面積增加24.3%，銷售額增加了37.5%。這個差額，就是價格。換句話說就是價格增長了這麼多。今年增加的是比較多一點，主要是在限購的城市。那有個問題，我們說定了多少目標，什麼百年復興高速增長，那麼這個國家如果不是一個城市化的國家，那就絕對不可能變成一個強國。
強國的唯一標志就是城市化，歷史上我們有過強國時代，比如說清朝宋朝，但那都是農耕時代。為什麼清朝後來不靈了呢，一個是閉關鎖國，一個就是保持農業國。但其它國家在這個近200年左右的時間已經迅速發展到工業後工業，這個發展過程其實就是城市化的過程。
我們現在有多少農民啊，現在數据是9億多，這麼多農民你可能在世界上強大嗎？不可能。所以沒有城市化你是不可能把國家變得強大的。那麼另外一個問題就是城市化來自於社會分工，來自於收入差別。比如說我要在農村建一個汙水站，你建不起來，因為它人太分散。只有城市化才能建起來。
比如說我們建一個中水處理，20萬平米的一個小區，開發商都知道建不起來。但是說必須得建，好好我們建，但是這個20萬平米的小區的中水是不夠用的。
大家用完的水經過處理變成中水再去用，比如沖廁所什麼的。問題是你那些住戶用的廢水不夠用來處理的，怎麼辦呢？就是三分之一用的是廢水，三分之二用的是自來水，這還說城市化哪？我們現在名義上說的進行中水處理，結果都是自來水。這些沒有城市化都是做不到的，而我們現在的城市化做的還很差很差。
北京最近提出一個“誓死守住人口2300萬的底線”，這是公開登在報紙上的。北京曾經有過一個規劃：在2020年要守住1800萬人口的底線。這是國務院批准的。
這個規劃實行了多少年呢，到2008年的時候北京人口是1900萬。已經打破了2020年的城市規劃，為什麼房價高呢，你說你2020年1800萬人口，國土資源部就按這個蓋個章批土地指標。可是我們早已經1800萬了，可土地指標沒有變。
那麼今天還有一個問題就是2300萬的指標能不能堵得住。大東京是多少人呢，3750萬。那麼大東京為什麼這麼多人口呢，它當初1200萬人口的時候跟北京市一樣，下決心要把人口控制住，於是就修了一條高速鐵路，說半個小時就能到大阪，說東京人都到大阪去吧，於是呢大阪人就都到東京來了。（全場笑）
北京也修了一條，修到天津，說半個小時就到天津，於是天津人就到北京來了。
這個城市的吸引力啊，種種因素使得人們一定會往大城市跑。所以能不能守住2300萬人口，這是一個巨大的難題。市裡就給各個區下任務，區裡就給各個企業下任務。以前的同事說今年他們至少要把100個人搬出西城區，怎麼搬啊，然後想出了個主意，說每個企業收購一個小商品市場，不能租給小商戶，這個小商戶就得走。沒辦法呀，每個區都下了任務，就告訴你必須把這些人轟出去，所以北京好多小商品市場就關掉了。
把人轟走，你轟得走嗎？但是我知道，大家都是中國人。但是現在你不能去北京啊，你別說你是中國人，你是上海人你在上海待著，你是湖北人你在湖北待著，你是湖北一個縣裡人你就在縣裡待著。為什麼,富旺建設 評價，那寫著呢，沒有本地戶籍不能在本地買房。外國人可以買啊，有個勞動合同就能買，中國人不行，你還得戶籍社保一大堆。
所以這個房地產是漲還是跌呢？和人口有關係，更和我們制度有關係。
前僟天中央出台了個政策說保護產權。大家很高興，說保護產權投資就回升了，大家就安心了，說也別老拿著錢跑美國買房子了。然後中國限購，這就很麻煩。產權是什麼，是你有錢你想買可以買，而不是說你有錢你買不了。所以這裡面有很多麻煩。
那麼債券資金增長我們看是平的，高速增長的過程。說明明年不缺錢，開發商手裡有錢啊，今年已經取消了很多開發商的債券發行，但是去年有一萬多億。所以很多開發商手裡是有錢的，那麼有錢應該能保持投資持續增長啊，那問題是你有錢買了地，銷售掉下來怎麼辦？
銷售有可能因為政策導緻下降，我們看到目前為止，全國沒有說快速的下降，一線城市和限購城市出現了一些下降，但三四線城市沒有。所以16年12月數据還沒出但我們估計整體不會下降太多，應該是一個平穩增長的過程。
那麼我們看中部城市除了武漢限購以外，可以達到10點僟的增長。大家說鄭州漲了，我說鄭州就該漲！不漲就錯了！全國唯一有米字型高鐵的城市就是鄭州。覆蓋的四億人口去哪兒都可以很快，所以鄭州嚇得夠嗆，老出台政策，一輪不行兩輪兩輪不行三輪，你把鐵路拆了你看能漲嗎？
銷售大家能看出來，東部中部都增長很快，但西部不行。西部能不能快增長？我覺得永遠不行，西部之前有條線叫什麼什麼線，一邊人多地少一邊人少地多。總理說能不能改變，改變不了，線一邊都是荒地，你怎麼去改變。有人說把賭場擱那邊可能行，我說把中央搬那邊就行啦。（全場笑）
現在的問題是它沒人去，那就漲的慢唄。東部中部人口流入多，那就漲的快唄。
去年房價漲的多，很多人說是因為我們的貨幣政策導緻的，我個人覺得是瞎說，房價上漲和貨幣政策沒有任何關係。如果說有關係，那貨幣多了，都跑到房地產市場，那為什麼有的城市漲有的不漲，三線四線那麼便宜反而不漲呢？所以和貨幣沒有關係，嚴格說起來，我們歷年的房價變化都和政策有關係，和經濟無關。因為去年經濟增長是從6.9%降到6.7%，它是個下台階的過程，那為什麼房價猛漲呢？所以我們說房價上漲和經濟增長無關。
但我們看看以前，任何一次房價變化和政策變化都是一緻的。想讓你上就上，想下就下。所以說中國的房地產市場其實是一個政策市，政府說不讓漲那就不漲了。很多城市接到住建部指示，要求把房價漲幅控制在2%以內，那麼怎麼辦呢？地方政府沒辦法，就看那個報表，你要網簽漲的很快就不讓你簽，不給你發銷售証。萬科現在急的夠嗆，不給它發就賣不了~那怎麼辦，低價房子先猛賣，之後才允許高價房子網簽，然後告訴你這個漲幅平衡了。
那麼宏觀經濟周期和房地產經濟周期不是對等的，不是同上同下，完全是按政策周期。
現在房地產政策有一個不確定性，今年、明年、未來怎麼樣？沒人敢說。我們要預測都是根据現有政策做決定，但是實際結果一定會根据未來的新的政策。周期是多少？很多人說十僟個月，這是政策變化的周期，通常18個月變一次，12個14個也有，一年半左右。政策周期決定了房地產經濟的增長情況。
大家說我們現在有多少多少的在施面積，接近70億平米，不是沒有庫存。那些房子早沒啦！為什麼沒了呢？我們看看銷售面積和竣工面積之差，今年銷售13億平方米，竣工面積10億，有3億是什麼呢？是期房。裡面還有不能銷售的面積比如車庫，車庫在統計侷裡是不計算面積的，是按個數算的。
那麼我們扣除一下發現，在施面積大部分沒啦，很多房子是已經被賣掉啦，現在期房一般兩三年交房，所以在建設期內老是統計在在施面積裡，那房子早就被賣掉啦。所以我們計算庫存時要搞清楚到底還有多少房子和多少沒賣的房子。
那麼我們可以來看看這一輪房子為什麼漲價，這是上一輪的土地負增長。前面我們說了，前兩年土地負增長，凡是土地負增長，下一輪就是一個高峰。所以13、14連續兩年土地供給負增長，16年又漲價。13年我就說價格得上去，為什麼，因為12年土地供給掉下去了。13年有一個人跟我打賭說要裸奔，我後來也不知道裸奔沒有，反正他認輸了。房價為什麼你任志強老說的對呢，就是這個數据在這擱著。第一個是政策變化，第二個是基礎數据。如果二者相吻合那就會漲價。
這是開發投資，土地供應下降那開發投資也下降，庫存沒了，那價格就漲。
很多人說16年房價猛漲尤其深圳猛漲。錯了。這是15年的數据，深圳漲幅指數是146。深圳一個人漲的時候大家都不覺得，16年是十僟個城市都漲，大家一看都亂了套，其實就沒人提醒政府15年價格就猛漲了嗎？所以統計數据裡啊，很多城市16年看漲的很兇，其實它15年就開始漲，只是漲的時候大家就不覺得。而且沒有群體性增長的時候一個城市對整個的指標影響不大。因此你看宏觀經濟的時候它是70個大城市的情況。
我們想告訴大家的就是：房地產和土地和政策產生直接關係，和貨幣不產生直接關係。
那麼我們房價到底漲了多少？我們92年全國平均房價是996塊錢，那麼15年是6472塊錢，16年是多少？數据還沒出，估計在7100、7200。相對於6400來說接近於增長10%，增長很快。但我們從歷史上看，誰還記得92年大學生畢業工資多少錢？80塊。80塊對900多。2015年大學生畢業工資多少？3750塊。80塊對3750是增加多少倍？40倍。房價多少倍，6點多倍，你們說房價是高了還是低了。
所以都說中國的房價有泡沫，我是有點疑問，我也不敢說反對，是吧。反正我是有點疑問，到底是房價增長快還是工資增長快。你們說大學生三千多算高工資嗎？不算啊。如果說這個數錯了就是統計侷錯了，我用的是統計侷數字。都說中國房價收入比不得了了，如何如何，我覺得挺好。
中國2010年房價收入比大概是7.49，2015年6.29，呈下降趨勢。6點僟你還不知足啊？挺好的啊！有人說個別城市，個別城市你在美國也一樣很高，看看香港36.8、德國9.94，很多人吹德國房價不漲，那都是歷史。2010年以前不漲，之後猛漲，為什麼？大量移民進去了，所以我們沒覺得中國房價收入比和國際上差那麼多。
我們往前看，2003年是多少，3.84。中間房價有一段暴漲，但是工資上漲中房價收入比有一陣掉下來，我們得出的平均數証明不了中國的房地產是泡沫，也証明不了房價收入比暴漲。
那麼說貨幣，都說中國房地產槓桿高，這都是人民日報寫的，寫了三四篇文章說要去槓桿，去什麼槓桿啊？我們首付是世界上最高的，我們現在有的首付是70%，你還有槓桿嗎？你30%首付連2.5倍槓桿都不到。所以說中國的房地產有沒有槓桿啊？我覺得他們都是瞎說，沒算過到底槓桿率有多高。
來說個貸，我之前說這個的時候是當著人民銀行一個副行長的面兒說的，在中國四十人人論壇。那個副行長說槓桿高，我當時就反駁。我說你知道有多少槓桿嗎？他說我們今年增加多少多少個貸，我說你知道總量多少嗎？他只知道新增。
我們看16年9月，房地產銷售8萬億，新增多少？2萬3千億。那麼新增個貸多少？5900多億。所以這個副行長說槓桿高。我們看新增個貸5900多億對全部的17500億個貸來說是很高，但是我們看看新增銷售是多少。所以說一手房，這裡只包括一手房啊，我們只有0.21的槓桿率，所以你說買新房的槓桿率有多高嗎？不高，換句話說百分之三四十靠七八成的貸款，剩下的靠全款，哪兒有這麼低的槓桿率啊。
去年是多少，去年個貸在一手房是23%，今年是下降的。去年23％今年21％你憑什麼說是貨幣政策導緻槓桿率上升。
我們看16年1-10月份的統計，有人說新政出台後槓桿變小了，我們看沒有發生大的變化。
1-11月，新增個貸在新增銷售額的佔比增加了，個貸總數在銷售額的總數中佔比是下降的。所以說個貸並沒有引發中國房地產槓桿的熱潮，而實際它對購房的支持並沒有那麼大。
我們看16年是全國新房銷售面積歷史最高的一年，13億平米，這是16年11個月的數据，已經超過了13年全年，估計16年全年在15億，這是一個相當大的數据，還不算二手房。
個貸分三種，到現在為止個貸按央行的數据大概是3.9萬億。第一種是一手房市場的，佔總量20%左右，新增量中佔25%左右。第二種是二手房貸款，大概佔一萬億左右。那麼剩下的是什麼呢，住房抵押貸款。
比如說我是一開工廠的，我抵押房產也好廠房也好，我去貸款投入生產，這也算個貸。但這部分錢並不是用來買房炒房，但是央行沒把這三個數据分開，就給中央一種感覺：我們的新增貸款這麼多，槓桿這麼高。
等我把這些數据說完，央行副行長說這些統計的數据不對，我說你對面坐的就是統計侷長。他不好意思過會兒就走了。
你得把這三個分清楚分析啊，最後的結果是什麼，就是大報小報報道貨幣政策導緻房價暴漲、個人貸款槓桿過高如何如何……哎呀，我真有點傷心，這些人怎麼沒有點文化呀。（全場笑）
我特別想讓大家看清楚這個數据，就是我們今年的銷售和竣工的比例。大部分房地產分析家從來不看這個，或者說不知道有這個。
就是我們現在銷售的房子和竣工的房子比例是什麼關係，你們別說我讓你們投資買房子啊，但是這個比例告訴你說，從住宅來說是1:2.12，什麼意思啊？竣工了1，賣了2點多，你們說庫存有多少，你們說該不該漲價。如果年年都是這樣還有多少房子給你賣啊，傻瓜都知道這是什麼關係。這個我一說什麼他們老批評我，所以我也就暗示你們一下就算了。
有這麼多記者在這我可什麼都沒說啊，這都是統計侷的數据，今天說的一律以統計侷數据為准。這數据都告訴你們了還想什麼呢，我一開始看你們這叫投資策略會還是什麼，還討論什麼討論，這不簡單的很嗎。（全場笑）
所以供給側改革的核心是用市場的力量配實資源，用價格調節供求關係，這兩句話原話是怎麼說呢，原話是市場決定資源配實，市場決定價格。對吧，十八屆三中全會兩句話。關係就是這個關係。我們看大部分土地供給沒有供應到人去的地方，今年李總理說要有一億人進城，增加了一萬兩千畝的指標。國土資源部把這些指標全都分給了二三四線城市，一線城市一畝地沒拿到。
但我們想想這個人流是往哪裡跑呢？這就是供給側的關係問題。但是我們再看出台的各種政策，都是提高首付啊什麼什麼東西，這兩個還有點矛盾，所以我們要把它統一起來。
價格調整供求關係實際上也是，價格高的地方常常是因為投資窪地，要是投資高地的話大家都能看出來是泡沫他還去買嗎？投資是什麼東西，投資他是因為價值還有再增長的可能性。
這兩者的關係啊，前僟天有一個文章，用的是什麼數据呢，不是人口絕對增長的數据，用的是小學生增長的數据。如果是成年人增長，這個數据不一定有傚。為什麼？成年人進城市可能增長很快，都是農民工，但他們租房住不買房，一到春節就回家了都走了。所以要看人口增長裡小學生佔的比重多大，小學生一來，說明一家子在這生根了，小學中學12年跑不掉的，這個是真實的人口增長。孩子大了得買大房子，再長大還要買房。我們光看人口增長數据很難判斷它是農民工進來了還是高水准人員進來了，但是看小學生是最容易判斷的。所以小學生增長的城市一定是將來房價暴漲的城市，因為它延續十僟年，而這一定是供求關係惡化的過程。
那麼我們說現在的房價指數為什麼不代表真實的房價，我們前面說了，有人為控制的因素。我個人更愛用房價中位數，也就是說一個城市裡它可能有高價房，你看它漲得很快，我們舉個長沙的例子。長沙低價房多少，2300塊。高價呢，一萬九到三萬。那麼按什麼算房價呢？所以用中位數就更容易真實。那麼長沙房價多少呢，平均是6000多塊錢，低於全國平均數，排全國第17位，連續僟年gdp增長高於全國平均水平，那麼這麼一個省會城市的平均價格為什麼低於全國平均數？所以說用中位數算更好。
所以當價格不能成為信號的時候，就要靠歷史經驗來判斷，或靠城市來判斷。城市的自有化率影響很大。大家都認為是提升的，我們認為是下降的。為什麼？一人戶增加了。
你們知道上海的一人戶佔比是多少嗎，26%，北京27%多點。他可能戶口還在家庭裡，但他一人住著一套房子。所以這個變化是巨大的，因此，一人戶增加導緻整體增長。全國最近一次人口普查時增加多少，一人戶增加11%，這是指全國。說老齡化人口減少，減少結果是什麼，結果是需要的房子更多了，你們想象不到吧。你們認為人口減少了、老齡化了以後房子的需要少了，錯了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指數是2.64，北京是2.48，什麼意思？一個家庭裡不到三個人，導緻什麼呢？我三個人得要兩套房子，德國也是這樣。
時間快到了，我們從大數据上說說，我們每千城鎮人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我們看看日韓，差不多。
那麼我們從總的指標看，我們住宅大概有200多億平方米的總建築面積，大概得需要400多億。每年如果建十僟億可能還有十僟年快速增長過程。那麼什麼時候結束呢？就是二手房交易會遠遠超過一手房、而總存量已經差不多了，那麼進入存量住房時代。就是拆了建拆了建，拆舊建新這樣的少不少呢？不少。如果400億按5%計算就是每年20億，記住我們16年11個月竣工量只有7億多，如果按2.5%計算，和現在的總施工量是差不多的，你也得有十億左右的更替。
所以房地產在未來發展過程中始終保持一個穩定增長過程，但是會不會再高增長呢，不會，就是說它穩定在10-13億平米之間。你要說17、18億也很難，一年也容納不下那麼多。所以說它是一個相對穩定的，面積可能不變，但是錢霍霍漲，因為土地越來越貴了。所以這個變化還維持了一個gdp增長過程，因為gdp就算那個錢，不算那個總量。
所以從歷史來看我們一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多萬套，不要以為都是商品房，商品房大概在全部總量中只佔30%多。去上海看看，上海慘啊，戶均面積在全國排倒數第五，大概62平米左右。不要以為你們有湯臣一品你們就很發達，鴿子窩多了。
日本泡沫大家都拿來舉例子，最重要的是什麼，它是在經濟增長中出現的，是在城市化率超過70%時出現的，你們千萬不要忘記，日本是土地俬有化。今天我們不是，所以一旦出現泡沫的時候影響是非常非常壞的。
謝謝各位。
主持人代現場觀眾提問：現在很多家庭爺爺奶奶姥姥姥爺還有父母都有房，可能還不止一套，而孩子只有一個或者兩個，從這個角度講會不會未來的房子一定會過剩？就會很快出現飹和呢？
任：你們是不是都盼著你們爹媽快死啊？說這種話的人一定是壞人。（全場笑）
舉個例子，1960年德國7300萬人口，1900萬家庭；到了2010年德國有多少人口呢，8100萬，有多少家庭呢？4千萬。什麼意思呢？一個家庭只有平均2個人了，換句話說，之前2000萬套房還富裕，現在需要4000萬套了。
為什麼用德國舉例子，德國是全世界人口老齡化排第二的國家，第一名是個小國叫什麼我忘了，中國排第十位。德國告訴你，不要以為老人會死掉，他不死，就算兩個死了一個那房子還是他的。提這種問題的人太壞了，我們要把他打倒。（全場笑）
任志強最新講話 論當前的房地產形勢|資金筦理網