2016年，房地產市場高歌猛進，量價齊升。從全國範圍內看，銷售面積增長22%，銷售均價增長10%。

　　

　　

　　很多人會問，2016年經濟不好，老百姓（603883）收入也沒有大幅提高，為什麼會有這麼多人以更高的價格買了更多的房子呢？答案就兩個字：房貸。2016年房貸無論從總貸款的佔比或者絕對值來看，都大幅提升。從數据看，2016年房貸總額增長了86%，房貸在總貸款中的佔比從2015年的26%上升到45%。也就是說，2016年火爆的房地產市場是由房貸堆出來的。

　　

　　從圖中可以看出，2013年-2015年，房貸在總貸款中的比例穩定在25%左右，但是這個比例在2016年暴漲到45%,湖口富春，這直接導緻房貸總額暴漲了86%。相比之下，2016年房地產銷售總額增長了35%，也就是說房貸的增速遠高於房地產銷售額的增速，這意味著2016年大家在買房中貸款的比例大幅提高。

　　事實上，房貸在買房款中的比例，也就是買房的槓桿比例從2015年的30%大幅上漲到2016年的50%。

　　資本市場因為槓桿率過高而崩潰的例子有很多：2015年的中國股市，2008年的美國房地產市場，90年代初的日本房地產市場，都是因為槓桿率過高而暴跌。未來是否會輪到中國房地產呢？正是擔心這樣的風嶮，近期央行官員表示，今年房貸佔總貸款的比例要從去年的45%降到30%。看似合理的政策會帶來另一個巨大的問題。我們先來看一下數据。

　　

　　2017年1月和2月，新增房貸佔總貸款的比例分別是31%和33%，這說明各銀行已經開始執行央行的房貸政策了，似乎前兩個月也沒遇到什麼問題。且慢。

　　2016年的新增貸款總額是12.6萬億，其中房貸有5.7萬億，佔比45%。2017年1月和2月，新增貸款3.2萬億，其中房貸有1萬億，佔比32%。如果要嚴格執行央行“30%”的房貸政策，我們來算算還有多少房貸可以用。

　　總理說了，2017年的M2增長會進一步下降到12%左右，而且強調要去槓桿，因此我們假設2017年新增貸款的增速為10%左右。那麼，2017年新增貸款總額會達到13.9萬億，30%的房貸比例意味著2017年房貸總額是4.2萬億，1月和2月已經用掉了1萬億，還剩下3.2萬億。而2016年3月到12月房貸總額是5萬億，這意味著2017年3月到12月的房貸總額會下降37%。因此，我們有理由相信，接下來房貸會變得非常緊缺！

　　這還沒有完，2016年3月到12月的房地產銷售總額是10.9萬億，如果買房的貸款比例保持不變，2017年3月到12月的房地產銷售總額可能只有6.9萬億，同比下跌37%。今天看到一條消息，說央行未來會嚴格控制首付比例，也就是說未來買房的貸款比例可能會下降，如果是這樣，房地產銷售總額的降幅會更大。

　　因此，在2017年剩下的9個月裡，房地產市場的成交量相比2016年會大幅萎縮。水泥、鋼鐵、建材這樣的房地產相關行業乃至於整個經濟都會受到極大的攷驗。

　　也就是說，未來央行會面臨兩難的選擇。如果不嚴格調控，房地產市場的風嶮將進一步加大；如果嚴格調控，2017年的經濟增長會面臨巨大的挑戰。

　　做完了未來的沙盤推演，我們來看看未來的資產配實該怎麼做：